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CRISE SANITAIRE-CORONAVIRUS VOLET 2

Publié le 02 juin 2020

 

 

Votre agence WAH répond à toutes vos questions

 

PROROGATION DES DELAIS 

Le gouvernement a pris l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, modifiée par une autre ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période.

Ces dispositions ont pour effet de « neutraliser » l’ensemble des effets « négatifs » du dépassement d’échéances légales ou contractuelles qui surviennent pendant une « période juridiquement protégée » et avant lesquelles un acte ou un paiement devait être réalisé pour les éviter.

Quelle est la période « juridiquement protégée » dite de neutralisation ?

Elle a débuté le 12 mars 2020 pour se terminer, en l’état de la loi, 1 mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit le 24 juin 2020.

Les délais qui auraient dû arriver à date pendant cette période sont neutralisés. Ils recommenceront à courir à compter du 24 juin 2020, dans le temps légalement imparti pour agir dans la limite de deux mois (soit au maximum le 24 août 2020).

Par exception à ce qui vient d’être dit et conformément à l’ordonnance modificative du 15 avril 2020, cette règle n’est pas applicable aux délais de réflexion et de rétractation prévus par la loi.

 

Question : Pendant la période de confinement peut-on encore visiter des biens (à louer ou à vendre) ?

Non, cela ne fait pas parti des dérogations de sortie possible. Nous disposons cependant d’outils de visite virtuelle, de photos qui permettent, en attendant le déconfinement de pouvoir s’orienter sur un bien en particulier.

Dans quelques cas d’urgence (location ou vente aux personnels soignants, gendarmes, etc..), il est possible cependant de procéder à des visites en respectant les gestes barrières obligatoires.

Question : J’ai signé un compromis pour l’achat de ma maison le 12 mars 2020, soit pendant la période « juridiquement protégée », mon droit de rétractation dans le cadre de la loi SRU est-il toujours possible ?

Aux termes de l’article L 271-1 du CCH, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

En l’espèce, le délai de rétractation de l’acquéreur est censé se terminer pendant la période juridiquement protégée.

L’acquéreur aura droit au « délai légalement imparti pour agir », soit 10 jours dans son cas, à compter du 12 mars 2020. Ainsi, il pourra envoyer sa lettre de rétractation jusqu’au 22 mars  2020. Après cette date, il ne pourra plus se rétracter. La période juridiquement protégée n’est pas applicable aux délais de rétraction.

 

Question : J’ai signé un mandat de vente avec mon agence immobilière le 10 mars 2020.

Nous sommes aujourd’hui le 26 avril 2020, puis-je toujours exercer mon droit de rétractation ?

Aux termes de l’article L 221-18 du code de la consommation, la personne qui a signé un mandat pour la vente de son bien immobilier hors établissement bénéficie d’un délai de rétraction légal de 14 jours.

De la même manière que la réponse précédente, on doit considérer que le mandant pouvait se rétracter au plus tard le 25 mars 2020. A défaut, son droit de rétractation est définitivement purgé.

 

Question : J’ai signé un compromis pour l’achat de ma maison le 12 février 2020 avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 12 avril 2020. A ce jour, je ne l’ai pas encore obtenu.

Le délai d’obtention de mon prêt pourra-t-il être prorogé ?

En l’espèce, la condition suspensive d’obtention d’un prêt se termine pendant la période juridiquement protégée, le 12 avril 2020.

L’ordonnance du 15 avril 2020 accorde à l’acquéreur un report de délai de 1 mois (délai contractuel résiduel au 12 mars 2020) à partir du 24 juin 2020 (terme de la période protégée) pour réaliser la condition, soit jusqu'au 24 juillet 2020.

Ainsi, il pourra obtenir son offre de prêt au plus tard le 24 juillet 2020.

Par contre, la solution est différente dans le cas suivant :

Un compromis a été conclu le 5 avril 2020 et stipulait une condition suspensive devant être réalisée dans les deux mois suivant la date de conclusion, soit au plus tard le 5 juin 2020. L’acquéreur disposera de l’entier délai contractuel de deux mois au terme de la période protégée (le 24 juin 2020) pour réaliser la condition, soit jusqu’au 24 août 2020.

 

Question : Mon locataire a quitté l’appartement que je lui louais quelques jours avant la période juridiquement protégée. Dans quels délais dois-je lui restituer son dépôt de garantie ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus (1 mois sans dégradation constatée par l’état des lieux ; 2 mois en présence de dégradations) le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée.

En l’espèce, le propriétaire aurait dû lui rendre son dépôt de garantie pendant la période juridiquement protégée.

L’ordonnance accorde au bailleur « le délai légalement imparti pour agir » :

 - 1) soit 1 mois sans dégradation constatée par l’état des lieux ;

 - 2) soit 2 mois en présence de dégradations ; 

à compter du 24 juin 2020 (la fin de la période juridiquement protégée). Ainsi, il ne sera pas tenu à la majoration de 10 % s’il restitue le dépôt :

- au plus tard le 24 juillet dans le 1er cas ;

- au plus tard le 24 août dans le second cas.

Question : J’ai signé un compromis de vente pour la vente de mon appartement en février 2020. Il avait été prévu que l’acte authentique de vente devait être régularisé au plus tard le 20 avril 2020. En raison de la crise sanitaire, nous n’avons pas encore pu signer notre acte de vente.

Mon compromis est-il nul ?

En général le dépassement de ce délai n’emporte pas d’effet « automatique » mais ouvre le droit à chaque partie de poursuivre la résolution judiciaire du contrat ou l’exécution judiciaire forcée de la vente. Du fait de l’ordonnance, les parties ne pourront pas tirer conséquence du dépassement du délai de signature de l’acte authentique que si ce dernier n’est pas réitéré au plus tard le 24 juillet 2020.

Les parties bénéficient d’un report d’un mois à compter du terme de la période protégée.

La vente pourra donc être signée sans difficultés jusqu’au 24 juillet 2020.

 Par contre la solution est différente dans les deux cas suivants :

  • Si un compromis de vente est conclu avant la période juridiquement protégée et doit être régularisé après la fin de celle-ci

Prenons l’exemple suivant :

Si un compromis de vente conclu le 12 janvier 2020 doit être régularisé par acte authentique au plus tard le 12 juillet 2020, le délai pour signer l’acte authentique est suspendu pendant la période dite juridiquement protégée, soit de 3 mois et 12 jours (entre le 12 mars et le 24 juin).

L’acte authentique pourra être régularisé au plus tard le 24 octobre 2020.

  • si un compromis de vente est conclu pendant la période juridiquement protégée et doit être régularisé après la fin de celle-ci

Prenons l’exemple suivant :

Si un compromis de vente conclu le 24 avril 2020 doit être régularisé par acte authentique dans un délai de 5 mois, soit le 24 septembre 2020 au plus tard, ce délai sera reporté de 2 mois (période entre le début du délai du 24 avril 2020 et la fin de la période protégée, le 24 juin 2020). L’acte authentique devra donc être conclu au plus tard le 24 novembre 2020.

Question : J’ai signé l’acte de vente de ma maison par acte authentique électronique à distance le 24 avril 2020. Je n’ai cependant pas pu remettre les clés à l’acquéreur à ce moment là.

Quelles sont les sanctions que j’encoure ?

Le vendeur a l’obligation de délivrer les clés dès signature de l’acte authentique. Si l’acte authentique est signé par visioconférence le 24 avril 2020, l’acquéreur ne pourra pas reprocher au vendeur de ne pas lui avoir délivré les clés immédiatement. En effet, cette obligation ne pourra être sanctionnée que si elle n’a pas été exécutée au plus tard le 24 août 2020.

Depuis la modification de l’ordonnance, le vendeur dispose désormais d’un délai de 2 mois de son obligation à compter du terme de la période protégée (délai correspondant à la période s’écoulant entre le début de l’obligation le 24 avril et le terme de la période protégée le 24 juin)